事務所は南船場にあるのですが、近くに新築されるマンションは軒並み事務所のマンションの高さを超えています。
この辺りは「船場都心居住促進地区」に指定されており、容積率が800％に緩和されていました。
地区計画の目標
大阪の商業中心として発展してきた船場地区は、歴史的にも商業業務機能と居住機能が複合した活力ある大阪の都心部を形成してきた。しかしながら近年、居住の郊外化や、業務床需要の増大、地価の高騰等により、都心部における居住人口は著しく減少しており、当地区における健全な都心機能の回復は本市における重要な課題となっている。そこでこの地区における都心居住を促進するため、高度情報化・国際化の進展や、生活様式・就業形態の多様化に対応した魅力ある快適な住宅の供給を促進し、併せて土地の高度利用と都市機能の更新を図る。
容積率緩和のための適用条件
(1) 敷地面積300㎡以上。
(2) 建ぺい率80％以下。
(3) 船場建築線による敷地後退部分を歩道として整備すること。
(4) 道路側壁面後退2m以上。（植栽、広場など日常一般に開放された形態とすること。）
(5) 指定容積率（600％）を超える容積分以上は住宅(１住戸の専有面積40㎡以上)とすること。
(6) その他については「船場都心居住促進地区地区計画にかかる認定及び許可取扱要綱」による。
この地区計画が施行されてから、最有効使用はマンションとなった模様です。
築40年以上の中古マンションも、容積率のボーナス分の住戸売却により、建築費を捻出できれば、買いかもしれません。
マンションで建替が決議されるのは、至難の業なので、グダグダ揉めているうちに、古いオフィスビルがマンションに替わっていき、どんどん供給されていきます。
しかし、この地区計画があるおかげで、マンションがスラム化しても、最後はデベロッパーが買ってくれそうという夢が見れるので、古いマンションでも需要は底堅いです。※地区計画施行前物件限定
やはり江戸時代からの繁華街なので、人口が減っても人は住んでるはずです。
船場=船着き場なので、海抜は低いです。
江戸時代にあった宝永地震では、松屋町筋ぐらいまで津波が押し寄せたようなので、南海トラフ地震が来たら、急いで谷町筋まで逃げるか、三階以上に避難しましょう。