大阪市の社会動態と賃貸、売買市場

10091少子高齢化が進む現在、不動産を購入するなら社会動態を見るべしと言われます。

社会動態とは、転入数から転出数を差し引いた数をいいます。

社会動態による転入、転出があれば、人が動くので、賃貸市場や分譲市場においても、一定の需要が常に存在します。しかし、需要のあるところには、それを見込んだ供給もあるので、社会動態を抑えれば、その地域の市場価格が下がらないのかというと確実ではありません。

少子高齢化により、不動産の新規需要が全くない地域が増加する中、不動産の出口戦略(自己使用ではなく、売買や賃貸)を考えるのであれば、社会動態による転入、転出のある地域に絞るべきです。

また社会動態の動きが激しいところは、街の風景がどんどん変わっていきます。飲食店ができて、3か月ぐらいで潰れて、またできては潰れるという無常の風景が観察できます。コインパーキングがある日無くなって、マンションがあっという間に建設されます。昔ながらの長屋が潰れて、3階建ての戸建て分譲があっという間に建てられています。

大阪市内には、そんな諸行無常を感じることができる場所がたくさんあります。

大阪市内の社会動態を見てみると次のようになります。

大阪市 推計人口 人口異動

平成28年8月の人口移動
10082

社会動態の転入の一番多い区は「淀川区」となります。
次が「北区」となります。
その後、「中央区」「東淀川区」となります。

転出の一番多い区も「淀川区」となります。
次が「北区」となります。
その後、「中央区」「東淀川区」となります。

「中央区」「北区」においては、自然増減もプラスなので、実際にファミリー層も増えています。

淀川区には新大阪があり、転勤族用のマンション需要があります。また梅田にも近く、利便性が高いので、西中島南方や東三国周辺も人気地域です。十三もあり、京都、神戸にも電車で一本で行ける淀川区は利便性が高く、賃貸マンションが多数あります。東淀川区も新大阪に隣接しており、十三と同じく分岐点の淡路も人気があります。

北区には梅田があり、中央区は大阪市の中心です。

最近は北区、中央区にもどんどんマンションができて、夜間人口も増えてきました

スーパーも過剰かと思うほど開店しており、土曜日や日曜日にオフィス街で、ベビーカーを押した若い夫婦が歩いています。

人によって住宅を探す動機は異なるので、自分の住みたいところに住むのが一番です。

自己使用が終わった後、老後の処分を考えるのであれば、売却や賃貸の市場がこれからも根強くあると予測される淀川区、東淀川区、北区、そして中央区の物件で、なおかつ駅から徒歩五分以内であれば、とりあえず手堅いでしょう。

しかし、取得したときの価格で売れるか、賃料水準も維持できるかというと、上記の区においても保証はありません。このままの人口推移でいくと、売れたり、貸せたりできるだけでもありがたいという状況になっていきます。他の区と比較して、若干の優位性があるに過ぎません。

したがって、家族の通学や自分の通勤に最適な場所を客観的に検討し、家族と手持ち資金と相談して、主観的に住みたいところに住むのが何よりも重要で後悔しないという曖昧模糊な結論となりました。

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