プレサンス ロジェ 梅田

 物件概要

敷地の位置-地番 北区中津3-1-150
用途地域 第二種住居
敷地面積 2113.73㎡
建築面積 656.34㎡
延べ面積 6975.32㎡
容積対象面積 6340.08㎡
総戸数 98戸
高さ 44.34m
階数 地上15階
駐車場台数 40台
工事完了予定時期 平成30年2月

公式HP
※「物件概要」「建築計画のお知らせ」参照
「建築計画のお知らせ」が掲示されていない場合は、容積対象面積を「物件概要」の容積率から推定

 路線価から算定した敷地権価格(簡易計算)

路線価(H28) 22万円
地区区分 普通
①路線価×敷地面積 4億6502万円
①÷延べ面積 6.66万円
①÷容積対象面積 7.33万円
①÷総戸数 474万円
建築面積÷敷地面積 31%
容積対象面積÷敷地面積 299%
敷地面積÷総戸数 21.56㎡
延べ面積÷総戸数 71.17㎡
容積対象面積÷総戸数 64.69㎡
総戸数÷地上階 6.53戸

大阪府路線価図(平成28年度)
※正面路線価は敷地が面している路線価の高いものを適用

 現地ストリートビュー

 配置図・立面図

 実際の土地の形状を考慮した場合
2路線に面する不整形地だが、長方形の土地とみなす。
220路線:10m 200路線:30m 奥行:90mとする。
奥行÷間口=2以上(普通住宅地区)により、奥行長大補正率を乗じる。
正面路線価:220,000×0.81×奥行長大補正率0.9 + 裏面路線価:200,000×0.81×奥行長大補正率0.96×二方路線影響加算率0.02=183,480円
183,480円×2113.73㎡=387,827,180
※二方路線影響加算率、奥行長大補正率を考慮すると評価額は2割近く減少。

 コンセプト

UMEDA FRONT STYLE
梅田の最前席に暮らす。

 現地確認

2016年11月
梅田というより中津。貨物線の北側は第二種住居地域なので、淀川までの間に既にマンションが多く建っており、他は戸建てが密集。駐車場などのマンション素地はもう残り少ない。東西の準工業地域、南の商業地域よりも梅田徒歩圏の割にはのんびりとして静か。この辺りに住んでいたことがありますが、淀川河川敷まですぐに行けるので、梅田徒歩圏の割には自然が楽しめます。河川敷でボーと阪急電車を見ていると飽きません。昔は貨物列車が深夜でも走っていましたが、梅田貨物ヤードが廃止されたので、今は深夜も静かでしょう。

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