グランドメゾン新梅田タワー

 物件概要

敷地の位置-地番 北区大淀南2-1-1
用途地域 商業
敷地面積 2699.65㎡
建築面積 1530.14㎡
延べ面積 36505.63㎡
容積対象面積 25547.00㎡
総戸数 住宅298戸
店舗5区画
事務所3区画
高さ 133m
階数 住居棟 地上39階
店舗棟 地上3階
駐車場台数 120台
工事完了予定時期 平成30年12月

公式HP
※「物件概要」「建築計画のお知らせ」参照
「建築計画のお知らせ」が掲示されていない場合は、容積対象面積を「物件概要」の容積率から推定

 路線価から算定した敷地権価格(簡易計算)

路線価(H28) 59万円
地区区分 普通商業・併用住宅
①路線価×敷地面積 15億9279万円
①÷延べ面積 4.36万円
①÷容積対象面積 6.23万円
①÷総戸数 520万円
建築面積÷敷地面積 56%
容積対象面積÷敷地面積 946%
敷地面積÷総戸数 8.82㎡
延べ面積÷総戸数 119.29㎡
容積対象面積÷総戸数 83.48㎡
総戸数÷地上階 7.85戸

大阪府路線価図(平成28年度)
※正面路線価は敷地が面している路線価の高いものを適用
建物専有部分 → 区分所有
敷地及び全体共用部分 → 専有面積比率による所有権の共有
住宅共用部分 → 住戸専有面積比率による所有権の共有
店舗共用部分 → 店舗専有面積比率による所有権の共有
戸数には店舗区画、事務所区画も含めて算定

 現地ストリートビュー

 配置図・立面図

 実際の土地の形状を考慮した場合
四路線に面する長方形の土地とみなす。
590路線:44m 390路線:52m 340路線北:45m 380路線:46m
590路線の奥行は(52m+46m)÷2=48mとする。
正面路線価:590,000×0.92 + 裏面路線価:340,000×0.92×二方路線影響加算率0.05 + 側方路線価:390,000×0.92×0.08 + 側方路線価:380,000×0.92×0.08 = 615,112円
615,112円×2699.65㎡=1,660,587,111円
※二方路線影響加算率、側方路線影響加算率を考慮すると評価額は若干増加。

 コンセプト

新梅田、新時代にグランドメゾンを。

 現地確認

2016年11月
既に店舗棟、事務所棟は完成。隣はシンフォニーホール。朝日放送の本社跡地の周辺はすっかり様変わりした。店舗及び事務所、さらに住宅部分も一部非分譲なので、等価交換した模様。一所有者であれば、区分所有者会では勢力強し。一番近い駅は福島だが、充分梅田徒歩圏。小学校、中学校もすぐ近く。ファミリー層にもシングルにも便利で、これからガンガン開発するうめきたにもすぐ。近所に公園も多いので人気地域。周囲にタワーマンションが建つようなマンション素地は若干あり。

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