グランドメゾン天王寺上之宮町

 物件概要

敷地の位置-地番 天王寺区上之宮町32-1
用途地域 第2種中高層住居専用
敷地面積 1597.66㎡
建築面積 729.58㎡
延べ面積 4500.58㎡
容積対象面積 3832.65㎡
総戸数 42戸
高さ 45.2m
階数 地上14階
駐車場台数 29台 機械式
工事完了予定時期 平成30年5月

公式HP
※「物件概要」「建築計画のお知らせ」参照
「建築計画のお知らせ」が掲示されていない場合は、容積対象面積を「物件概要」から算定

 路線価から算定した敷地権価格(簡易計算)

路線価(H28) 36万円
地区区分 普通住宅
①路線価×敷地面積 5億7515万円
①÷延べ面積 12.77万円
①÷容積対象面積 15.00万円
①÷総戸数 1369万円
建築面積÷敷地面積 45%
容積対象面積÷敷地面積 239%
敷地面積÷総戸数 38.03㎡
延べ面積÷総戸数 107.15㎡
容積対象面積÷総戸数 91.25㎡
総戸数÷地上階 3.0戸

大阪府路線価図(平成28年度)
※正面路線価は敷地が面している路線価の高いものを適用

 現地ストリートビュー

 配置図・立面図

 実際の土地の形状を考慮した場合
二路線に面する三角形の宅地とみなす。
360路線:30m、330路線:50m。奥行価格補正率は360路線:0.98、330路線:0.90。
360,000×0.98+(330,000×0.9×二方路線影響加算率0.02)=358,740円
358,740円×1597.66㎡=573,144,548円
これに不整形地補正率が0.96とすると、550,218,766円となり、正面路線価360,000円に敷地面積を乗じた5億7,515万円より若干評価額は低くなる。
※奥行価格補正率及び二方路線影響加算率を考慮すると評価額は同程度か、若干低くなります。

 コンセプト

住み継がれる街に
住み継ぐ家を。

 現地確認

2016年10月
周囲は閑静なお屋敷街。少し南に行けば、最近建設された高層マンションが立ち並ぶ。建ぺい率、容積率とも低く、一戸当たりの専有面積が広く富裕層向けのファミリー物件。一戸当たりの敷地面積も38㎡超。最寄り駅からは徒歩5分以上。

ガイドラインによるマンション修繕積立金の算定
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