分譲マンションにはマンションの規則を定めた管理規約なるものがあります。
ほとんどのマンションが国交省の定めた標準管理規約をベースに管理規約を定めています。
国土交通省HP マンション管理について
標準管理規約において
（専有部分の用途）
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
と定められています。
標準管理規約をそのまま利用している場合、上記のようなざっくりとした内容のままでしょう。
この部分が民泊利用禁止条項を公開していることで有名な ブリリアマーレ有明 の事例では以下のようになっています。
【BrilliaMare有明 TOWER&GARDEN 管理規約】
（専有部分の用途）
第12条
（１～３省略）
４．区分所有者は、理事会の決議で特に承認された場合を除き、専有部分を、直接・間接を問わず、「シェアハウス」に供してはならない。なお、本規約にて「シェアハウス」とは、専有部分の全部または一部（以下、単に「専有部分」という。）の利用形態が以下に掲げる各項のいずれかに該当する場合における当該専有部分の長期・短期の利用様式をいう。
（１）専有部分の居室（キッチン、トイレ及び風呂を除く。以下本項にて同様。）の数（以下「室数」という。）を超える数の者（区分所有者、区分所有者の親族、区分所有者からの賃借人、上記賃借人の親族（以下あわせて「縁故者」という。）を除く。）による継続的な居住、宿泊または滞在。
（２）室数を超えない数の不特定の者（縁故者以外の者でいずれの縁故者も常時かつ明確に住所、氏名及び職業（就業就学先を含む。）を把握していない者をいう。）による居住または宿泊。
（３）縁故者を含む複数の者による居住、宿泊または滞在で、直接・間接を問わず、複数の者から居住、宿泊または滞在の対価を徴収することを予定しているもの。
（４）前各号のためにする改築・改装。
５．理事長は、理事会の承認がないにもかかわらず、専有部分がシェアハウスに供されていると認めたときは、当該専有部分の区分所有者に、専有部分をシェアハウスに供することを中止するよう請求することができる。専有部分の区分所有者または占有者が合理的な理由を示さず第12条第7項の協力を拒んだ場合も同様である。
６．理事長は、専有部分がシェアハウスに供されているかどうかの事実を確認するため、随時、任意の区分所有者に対し専有部分の利用状況について口頭または書面で照会をすることができる。
７．前項の照会の結果、専有部分の外観、近隣住戸の居住者または専有部分に出入りする者等から任意に聴取した事項、各種媒体上で見分した賃貸情報などから合理的に判断して専有部分がシェアハウスに供されていると推認した場合、理事長は、理由を告げて、当該専有部分の区分所有者または占有者に対し、専有部分がシェアハウスに供されているかどうか実地に見分するため理事長及び理事複数名が専有部分に立ち入るのを認めるよう協力を求めることができる。
かなり個別具体的に定められています。
これから民泊物件が増えるのを防ぎたい、または既に民泊物件が多数存在するので、早急に管理規約を変更したい場合は、上記のような条項を追加することになります。
管理規約に民泊禁止条項を定めたとしても、規約違反者に対して水道や電気を止めるような実力行使はできませんが、一定の抑止力にはなります。
ペット禁止条項が定められたマンションにおいても平気でペットを飼う人がいるように、所有権を盾に開き直る人もいます。
しかし、何もしないと駅近物件や観光地に近い利便性の高いマンションにおいては、民泊物件が増える可能性があります。
これからの新築マンションにおいては、当初から民泊利用禁止条項を定めることになるでしょう。
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