ガイドラインによるマンション修繕積立金の算定

09234マンションは管理状態によって、大きく資産価値が変わります。風雨にさらされて外壁や廊下等の共有部分は、日に日に劣化していきます。専有部分については、モデルルームのような家にしようが、ゴミだらけの部屋にしようが、区分所有者の意思次第なのですが、専有部分以外の共有部分は、区分所有者の拠出する資金を原資に維持保全されており、区分所有者一人だけではなく、区分所有者の多数決で管理方針が定まります。

区分所有者の団体である管理組合の資金が枯渇すると、適切な維持保全が図れないので、どんどん劣化していきます。専有部分がいくらピカピカでも共有部分が劣化していくと、マンション全体の資産価値が落ちていきます。

よって、毎月税金のように口座から引き落とされていく管理費と修繕積立金は、自らの専有部分の資産価値を高めるものと割り切るしかありません。支払側としては、安い方がいいに決まっているので、新築時において、マンションデベロッパーは低めの管理費と修繕積立金を設定することもあります。購入側も10年後や20年後にやってくる大規模修繕のことを、ピカピカのモデルルームを見た後で、契約書にハンコを押すときには、冷静に考えないことでしょう。

その結果、大規模修繕を実施する段階で修繕積立金が不足する事例が多発したので、国土交通省は購入時における判断材料として「マンションの修繕積立金に関するガイドライン 」を策定しました。

 修繕積立金の額の目安について

以下の条件により、修繕積立金の目安が算出されています。

1. 主として区分所有者が自ら居住する住居専用の単棟型のマンションが対象
2. 長期修繕計画作成ガイドラインに概ね沿って作成された長期修繕計画の事例(84事例)を収集・分析
3. 新築時から30年間に必要な修繕工事費の総額を、当該期間で均等に積み立てる方式(均等積立方式)による月額

機械式駐車場がある場合は、修繕工事に多額の費用を要し、修繕積立金の額に影響する度合いが大きいことから、機械式駐車場に係る修繕積立金を特殊要因として別に加算

修繕積立金の額の目安

(算出式) Y=AX(+B)

Y:購入予定のマンションの修繕積立金の額の目安
A:専有床面積当たりの修繕積立金の額(下表)
X:購入予定のマンションの専有床面積(㎡)
B:機械式駐車場がある場合の加算額
※駐車場の維持管理・修繕工事費や駐車場使用料について、管理費や修繕積立金と区分して経理している場合など、機械式駐車場の修繕工事費を駐車場使用料収入で賄うこととする場合には、「機械式駐車場がある場合の加算額(B)」を加算する必要はありません。

(A) 専有床面積当たりの修繕積立金の額

09231

(B) 機械式駐車場がある場合の加算額

09232
B = 機械式駐車場の1台あたりの修繕工事費(下表)×台数× 購入を予定する住戸の負担割合
(住戸の負担割合は、専有部分の床面積の割合としている場合が多い。)

 ガイドラインによる修繕積立金の算定 自動計算フォーム

マンションにより個別要因もあるので、目安として利用してください。15階以上20階未満についてはガイドラインには定められていませんが、20階以上までの平均値としました。

15階以上20階未満 5,000㎡未満 212円
5,000㎡~10,000㎡未満 204円
10,000㎡以上 192円

通常15階建ての大規模マンションで駐車場が自走式だと、修繕積立金は潤沢です。高層マンションで、かつ、タワー構造の機械式駐車場がある場合は、修繕積立金も高くなる傾向にあります。

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