不動産所得と事業的規模

02271税法上、不動産所得とは以下の所得をいいます。

(1) 土地や建物などの不動産の貸付け
(2) 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
(3) 船舶や航空機の貸付け

賃貸料収入だけではなく以下の収入も所得を構成します。
イ 名義書換料、承諾料、更新料又は頭金などの名目で受領するもの
ロ 敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
ハ 共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

不動産所得に関連付けられる費用としては以下のものに概ね限定されます。
イ 固定資産税
ロ 損害保険料
ハ 減価償却費
ニ 修繕費
ホ 借入金の支払利息(物件取得に取得するために要した負債の支払利息)※事業的規模に達しない場合は一定の限度があります。

事業的規模に達すると以下の費用も計上可能となります

(1)賃貸用固定資産の取壊し、除却などの資産損失については、事業的規模の場合は、その全額を必要経費に算入できる

(2)賃貸料等の回収不能による貸倒損失については、事業的規模の場合は、回収不能となった年分の必要経費に算入できる

(3)青色申告の事業専従者給与又は白色申告の事業専従者控除については、事業的規模の場合は適用がある。※奥さんや親族等に給料(限度額あり)を支払うことができ、その分を経費にできるということです。物件の管理等、役務を提供しているという実態が必要になります。

(4)青色申告特別控除については、事業的規模の場合は一定の要件の下最高65万円が控除できる。

では事業的規模になるためにはどの程度の賃貸物件を保有したらいいのでしょうか。目安は以下のとおりです。

(1)貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2)独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

事業的規模に達するんだったらさっさと法人化した方がいいと思われますが、徐々に個人名義で資産を増やしていった場合には、保有資産を法人に名義を変更するにもたくさんのハードル(そしてたくさんの税金)が必要となるので、成り行きで事業的規模になってしまったという方も多いでしょう。

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