住宅ローンが残っているマイホームの売却(譲渡損失)

ローン残高を下回る金額でマイホームを売却しなければならない場合、ローンだけが残るという考えたくもない事態となります。しかし、現在のような人口減少社会においては、全ての地域で不動産の価格が維持されていることは考えられません。ローンを完済できる金額で売却しようとしても全く売れずに、結局ローン残高以下で処分することもありえます。

原則として不動産の譲渡損失は給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)できないのですが、売却してもローン残高が残る場合には譲渡損失を他の所得から損益通算できます。

あくまで特例です(特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)。

譲渡損失の損益通算限度額

損益通算の限度額 = マイホームの売買契約日の前日における住宅ローンの残高 - 売却価額

適用要件

(1) 自分が住んでいるマイホーム(譲渡資産)を譲渡すること。以前に住んでいたマイホームの場合には、住まなくなった日から3年目の12月31日までに譲渡すること
※住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合

イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えるものであること

ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること

ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと

(2) 譲渡の年の1月1日における所有期間が5年を超えるマイホーム(譲渡資産)で日本国内にあるものの譲渡であること

(3) 譲渡したマイホームの売買契約日の前日において、そのマイホームに係る償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること

(4) マイホームの譲渡価額が上記(3)の住宅ローンの残高を下回っていること

適用除外

(1) 繰越控除が適用できない場合
合計所得金額が3,000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用できない

(2) 損益通算及び繰越控除の両方が適用できない場合

イ 親子や夫婦など特別の関係がある人に対してマイホームを売却した場合

ロ マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合
居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例
特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例

ハ マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、特定のマイホームの譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合

ニ マイホームを売却した年又はその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合又は受けている場合
住宅借入金等特別控除制度は併用可

必要な書類

(1) 損益通算の場合

確定申告書に次の書類を添付
マイホームの売買契約日の前日においてそのマイホームを売った人の住民票に記載されていた住所とそのマイホームの所在地とが異なる場合
戸籍の附票の写し、消除された戸籍の附票の写しその他これらに類する書類でそのマイホームを売った人がそのマイホームを居住の用に供していたことを明らかにするもの

イ 「特定居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)」

ロ 「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書」

ハ 売却したマイホームに関する次の書類

(イ)  登記事項証明書売買契約書の写しなどで所有期間が5年を超えることを明らかにするもの

(ロ) 「譲渡資産に係る住宅借入金等の残高証明書」(売買契約日の前日のもの

(2) 繰越控除の場合

イ  損益通算の適用を受けた年分について、上記(1)の全ての書類の添付がある期限内申告書を提出したこと。

ロ  損益通算の適用を受けた年分の翌年分から繰越控除を適用する年分まで連続して確定申告書(損失申告用)を提出すること。

この制度は新たなマイホーム(買換資産)を取得しない場合であっても適用することができるので、持ち家を売却して賃貸住宅に住んでいる方も一度検討されてはいかがでしょうか。適用を受けるためには期限内に確定申告書を提出することが必須となります。

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